Sanzioni sull'APE
Il proprietario deve rendere disponibile l'Ape al potenziale acquirente o al nuovo locatario fin dall'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle stesse ("In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime" art. 6, comma 2, D.L.n. 63/13). Quindi, il documento energetico (APE) dovrà essere già stato consegnato all'acquirente o conduttore al momento della stipula dell'eventuale contratto preliminare/contratto di locazione; non è previsto espressamente alcuno obbligo di menzionare una tale circostanza nel contratto preliminare, menzione che, comunque, deve ritenersi estremamente opportuna. Invece, in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o il locatore deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e dovrà produrre l'Ape congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori. Viene confermato quanto già previsto nell'art. 6, com. 2 ter, del D.lgs.n. 192/2005 che nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione deve inoltre essere inserita una clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'Ape, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici. Il decreto legge 63/2013 prevede, inoltre, dure sanzioni amministrative per i proprietari degli immobili che non rispettino l'obbligo di dotazione dell'Ape in caso di vendita (la sanzione va da 3mila a 18mila euro) mentre è prevista una sanzione da 300 a 1800 euro per i locatori che stipulino i nuovi contratti di locazione privi di Ape. Non meno severe le sanzioni per il responsabile dell'annuncio, tenuto a pagare una somma compresa tra 500 e 3000 euro nel caso in cui l'annuncio non contenga l'indice di prestazione energetica e la relativa classe energetica.
Attestato di Prestazione Energetica
Con l'emanazione del D.L.n.63/13, dal 5 giugno 2013 l'attestato di certificazione energetica (ACE) è stato sostituito dall'Ape (Attestato di prestazione energetica) conformemente a quanto previsto dalla direttiva 2010/31/UE. Il Ministero dello sviluppo economico ha precisato con apposita circolare che la metodologia di calcolo della prestazione energetica sarà definita con uno o più decreti del Ministro dello sviluppo economico. Si precisa, altresì, che, fino all'emanazione dei decreti previsti dall'art. 4, si adempie alle prescrizioni di cui al decreto legge stesso redigendo l'APE secondo le modalità di calcolo di cui al decreto del Presidente della Repubblica 2 apr. 2009, n. 59, fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002/91/CE in cui, in forza dell'art. 17 del DL 19 ago. 2005, n.192, si seguirà ad applicare la normativa regionale in materia. Il D.L. n.63/13 apporta modifiche al D.lgs.n.192/2005 ("Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia") uniformando così la normativa italiana in materia di prestazione energetica degli edifici alle prescrizioni dettate dall'Unione Europea. A differenza del vecchio Ace, il nuovo Ape é regolato dal Dl 63/2013 che disciplina le nuove modalità di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici e delle unità immobiliari. Tutti gli annunci di vendita e di locazione devono riportare l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. In caso di vendita o locazione l'Ape deve essere consegnato, rispettivamente, dal proprietario o dal locatore dell'immobile all'acquirente e al conduttore ed ha una validità di dieci anni a partire dal suo rilascio. Esso dev'essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione dell'immobile che modifichi la classe energetica dell'edificio e dell'unità immobiliare.
Perizie Estimative
Perizia di stima immobiliare La relazione di perizia di stima immobiliare è lo strumento per conoscere il valore di mercato di un immobile, calcolato da un perito professionista dopo un accurato sopralluogo, in base a metodi e standard riconosciuti a livello internazionale. Il valore di mercato di un immobile è un'informazione fondamentale per acquistare, vendere o affittare una casa oppure per darla in garanzia di un finanziamento (ad esempio per un mutuo), ma anche per affrontare situazioni particolari quali la separazione coniugale e la divisione ereditaria. Il documento di valutazione contiene tutte le informazioni relative all'immobile, ai richiedenti e ai comparabili utilizzati per la valutazione, ed è strutturato in conformità con le indicazioni previste dagli Standard Internazionali (European Valuation Standards, International Valuation Standards, IVSC, Codice delle Valutazioni Immobiliari, Tecnoborsa) e dalle "Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie". Per una corretta valutazione, infatti, non è possibile affidarsi solamente alle quotazioni dell'Agenzia del Territorio che può condurre solo ad indicazioni di larga massima, ma occorre basarsi su criteri qualitativi dell'immobile, ad esempio lo stato di manutenzione, l'esposizione, la presenza di abusi edilizi. Accertamento della regolarità edilizia L'attività peritale prevede anche la verifica della conformità edilizia e urbanistica del bene immobile secondo le vigenti normative che disciplinano la materia. La verifica è motivata con espresso riferimento alla documentazione esaminata, precisandone la provenienza ed evidenziando la sussistenza della conformità; in ipotesi negativa sono illustrate le motivazioni. La verifica della legittimità urbanistica deve garantire la circolazione giuridica del bene e determinare se vi sono elementi che possano influire sul valore dell'immobile. Nel corso di tale verifica, pertanto, è sempre necessario considerare se l'eventuale "non conformità" riscontrata comporti una riduzione o una mancanza di commerciabilità dell'immobile o se influisca sul valore da attribuire all'immobile. Le caratteristiche del Rapporto Estimativo La metodologia: l'adozione di standard estimativi internazionali adottando il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa e scelto lo standard di valutazione coerenti con i principi adottati a livello internazionale per tutti i fattori che concorrono alla realizzazione delle perizie. La metodologia applicata garantis
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