Modelli per la registrazione dei contratti
Software Siria: il modello può essere utilizzato solo quando il numero dei locatori e dei conduttori non è superiore a tre, esiste una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre e il contratto contiene unicamente la disciplina della locazione, senza ulteriori pattuizioni. La presentazione avviene esclusivamente in forma telematica, ad opera del locatore in possesso del codice Pin per l'accesso ai servizi telematici dell'Agenzia, oppure per il tramite di un intermediario abilitato e non può esservi allegato alcun documento cartaceo. A regime la trasmissione telematica deve avvenire nel medesimo termine di 30 giorni entro cui deve essere registrato il contratto in forma cartacea. Modello 69: la registrazione per i casi in cui non si può usare il modello Siria, deve avvenire con il nuovo modello 69. Deve essere presentato in forma cartacea in duplice copia e si compone di una parte fissa i primi due fogli e di una eventuale (foglio 3), da utilizzarsi nell'ipotesi in cui sia presente un negozio di locazione non finanziaria di fabbricato relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni sono assoggettabili al regime della cedolare secca.
Calcolo della convenienza della cedolare secca
Per verificare efficacemente l'opportunità della scelta, occorre confrontare prima di tutto le aliquote "piatte" (21% per i contratti a canone libero, 19% per quelli concordati), con l'aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto, poi, del fatto che la cedolare è calcolata sull'intero canone di affitto, mentre l'aliquota Irpef del contribuente si applica all' 85% dell'affitto per i contratti "liberi" o al 59,5% per i contratti "concordati". Va anche valutato che la cedolare assorbe l'imposta di bollo e di registro (senza restituire quelle già versate) più le addizionali comunali e regionali. Ma il locatore deve rinunciare, per tutta la durata del contratto, ad applicare gli aumenti del canone di affitto ivi compresi, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia deve essere previamente comunicata all' inquilino con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio 36 e 55%) deve inoltre verificare se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perde in tutto o in parte la possibilità di beneficiare del bonus fiscale. Del reddito da affitti assoggettato a cedolare secca si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (I.S.E.E., detrazione per familiari a carico, eccetera). In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15.000 euro di reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione (dai 28.000 euro), anche se i benefici maggiori si registrano sempre per chi ha redditi oltre i 28.000 euro, soggetti ad aliquote Irpef del 38% (fino a 55.000 euro), e poi del 41% o 43% (rispettivamente oltre 55.000 o 75.000 euro).
Regime tributario della cedolare secca
I soggetti che hanno effettuato l'opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti. Resta fermo che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del TUIR ("Testo unico delle imposte sui redditi"), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. L'imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce: •l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l'opzione, nei periodi d'imposta ricadenti nel periodo di durata dell'opzione; •l'imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l'opzione; •l'imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. La cedolare secca sostituisce l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora: •alla data della risoluzione anticipata sia in corso l'annualità per la quale è esercitata l'opzione per la cedolare secca; •venga esercitata l'opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.
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VENDITA / AFFITTO

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